Doradztwo urbanistyczne: przykładowe zagadnienia

„Przeznaczenie ww. działek dla celów rolniczych stanowi daleko idącą, nieuzasadnioną, ingerencję w prawa właściciela – takie przeznaczenie oznacza, iż przyszły miejscowy plan dla tego terenu, zgodnie z art. (…) także przeznaczy je dla celów rolniczych, co wiązać się będzie m.in. z zakazem zabudowy.”

„Należy zauważyć, iż działki nr ew. (…) położone są wzdłuż drogi publicznej, stanowią czytelnie wyodrębnioną jednostkę przestrzenną. Zamierzeniem (…) jest ich zagospodarowanie w formie zabudowy jednorodzinnej o sposobie i charakterze zagospodarowania zbliżonym do już istniejącego w bezpośrednim sąsiedztwie, nie zaś wykorzystanie ww. terenów do celów rolniczych. Należy stwierdzić, iż ustalenie przeznaczenia dla ww. działek jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej stanowiłoby kontynuację tożsamej funkcji już istniejącej na działce nr ew. (…) oraz ustalonej w projekcie studium w bezpośrednim sąsiedztwie – na południowy wschód wyznaczono teren o symbolu MNMR, bezpośrednio graniczący z działkami nr ew.(…) (por. Załącznik nr (…) – wyrys z rysunku projektu studium), a także w przypadku pierwszych z wymienionych działek stanowiłoby przestrzenne nawiązanie i uzupełnienie zabudowy po drugiej stronie drogi – wyznaczony teren o symbolu MNMR oraz zabudowy mieszkaniowej z zabudowaniami gospodarczymi w ramach terenu o symbolu R.”

„Jest sprzeczne z zasadami planowania przestrzennego wyznaczanie przystanku autobusowego, a następnie określanie planowanego zagospodarowania w najbliższej okolicy jako „tereny rolnicze”. Zgodnie z art. (…) uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następuje m.in. poprzez lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w sposób umożliwiający mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu.”

„Nie ulega wątpliwościom, że przeznaczenie południowej części działki nr ew. (…) dla celów mieszkaniowych będzie stanowiło czytelne uzupełnienie jednostki funkcjonalno-przestrzennej, której południowy kraniec stanowi teren MNRM, a kraniec północny zabudowana i ogrodzona działka nr ew. (…), przy czym należy podkreślić, iż tak jak na działce nr ew. (…) nie występuje tutaj znaczące nachylenie terenu. Równocześnie powyższe oznacza, że mimo uzasadnienia nieuwzględnienia poprzedniej uwagi południowa część działki nr ew. (…), zgodnie z definicją jednostki osadniczej przytoczoną powyżej położona jest w takiej jednostce. Ponadto zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt. 4 lit. a upzp (por. cytat powyżej) uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następuje poprzez dążenie do planowania i lokalizowania nowej zabudowy w sposób stanowiący uzupełnianie już istniejącej zabudowy.”

„Ze względu na przytoczoną powyżej argumentację i faktyczne uwarunkowania dotyczące działki nr ew. (…) zwracam się o uwzględnienie uwagi w zakresie zmiany przeznaczenia, wskazując raz jeszcze na przytoczone na wstępie orzecznictwo sądowe dotyczące możliwości zaskarżenia studium uikzp w przypadku niezasadnego ograniczenia praw właścicielskich.”

„Przedmiotowy projekt planu swoim zasięgiem obejmuje tylko i wyłącznie fragment jednej nieruchomość składającą się m.in. z dz. ew. (…) i (…). Właściciel przedmiotowych działek, niżej podpisany składający uwagę, nie wnioskował o przystąpienie do przedmiotowego planu, natomiast w roku (…) wystąpił do Wójta Gminy Dobrcz o wydanie dla dz. ew. (…) decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej fermy drobiu obejmującej 6 budynków inwentarskich na łącznie 210 000 stanowisk dla kur niosek (840 DJP) wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Pomijając bezprawne działania Wójta Gminy Dobrcz zmierzające do niewydania przedmiotowej decyzji, nie ulega wątpliwości, iż przedmiotowy projekt planu stanowi próbę „zablokowania” przedmiotowej inwestycji poprzez niedopuszczenie aby właściciel wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy (oraz w późniejszym okresie o decyzję o pozwoleniu na budowę).”

„Przedmiotowy projekt planu obejmuje swoim zasięgiem zaledwie fragment jednej nieruchomości, przy czym wymaga szczególnego podkreślenia, że projekt planu ustala ten sam typ zagospodarowania (tereny rolne oraz zabudowa zagrodowa) co na sąsiednich działkach, równocześnie statuując dodatkowe ograniczenia i znacząco ograniczając potencjał inwestycyjny w stosunku do możliwej do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe, świadczy o niedopuszczalnym różnicowaniu sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości i rażącym naruszeniu konstytucyjnie zagwarantowanych (art. (…))zasad równości wobec prawa oraz równego traktowania przez organy władzy publicznej.”

„Wskazuje się, że brak jest racjonalnego uzasadnienia aby na terenach rolnych zakazywać wszelkiej zabudowy kubaturowej – elementarna logika wskazuje, że winny być dopuszczone budynki związane z produkcją rolną, a obecny tekst planu w sposób nieuzasadniony ogranicza uprawnienia właścicielskie.
Brak jest podstaw do przyjęcia, że na terenie objętym zasięgiem przedmiotowego planu dopusz-czalna jest jedynie uprawa ziemi, z wyłączeniem hodowli zwierząt. Powyższe stanowiłoby kolejne bezpodstawne ograniczenie uprawnień właścicielskich.”

Projekt planu w obecnym brzmieniu zakazuje realizacji przedsięwzięć mogących zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Powyższe ogranicza możliwość realizacji przedsięwzięć w zakresie hodowli zwierząt dla przedmiotowej nieruchomości do, zgodnie z obo-wiązującymi przepisami, 40 DJP, czyli uniemożliwia rozwinięcie dużych gospodarstw. Powyższe jest sprzeczne z obecnymi światowymi trendami (konsolidacja gospodarstw rolnych zapewnia efekt skali), ale także, zważywszy, że teren objęty zasięgiem planu ma powierzchnię ponad (…)ha i należy do jednego właściciela stanowi bezprawną ingerencję w uprawnienia właścicielskie, jako iż jest bardzo prawdopodobne, iż na tak dużej nieruchomości właściciel będzie dążył do rozwinię-cia gospodarstwa o obsadzie większej niż 40 DJP.

„Jeżeli Inwestor za wszelką cenę pragnie kontynuować realizację planowanej inwestycji to powinien dążyć do uchylenia miejscowego planu na drodze sądowej i późniejszego uzyskania decyzji WZ. Tak jak wskazano w złożonej uwadze (pkt. 1a-1e) w trakcie sporządzania projektu miały miejsce różnego rodzaju nieprawidłowości. Jednakże należy zwrócić uwagę na wagę szczegółów. (…)”

Dodać należy, iż próba uchylenia planu stanowić będzie wieloletni proces, związany z różnorakimi, istotnymi, ryzykami – por. m.in. rozdział (…) Należy, także podkreślić że uchylenie jednego planu na drodze sądowej nie wyklucza przystąpienia przez gminę do sporządzenia kolejnego miejscowego planu dla obszaru obejmującego ten sam teren, przy równoczesnym wyeliminowaniu nieprawidłowości popełnionych przy obecnym planie. Jak już wskazano, gmina co do zasady potrzebuje mniej czasu na sporządzenie planu, niż Inwestor na uzyskanie potrzebnych decyzji administracyjnych.

„Inwestor może rozważyć podzielenie nieruchomości na mniejsze gospodarstwa, po czym realizację, obok siebie, przedsięwzięć które jednostkowo będą spełniały postanowienia planu, ale sumarycznie będą składały się na duże gospodarstwo rolne. Przygotowana dla Inwestora uwaga do planu dąży do wyklarowania ww. niejasności, a także zawiera szereg innych postulatów.”

„(…) analiza stanu prawnego wskazuje, iż zgodnie z wyrysem ze studium (por. Załącznik nr 3) w bliskim sąsiedztwie znajduje się użytek ekologiczny. Zgodnie z Centralnym Rejestrem Form Ochrony Przyrody jest to bagno o powierzchni (…).ha. Zgodnie z (…) rozporządzenia Nr (…) Wojewody (…) z dn. (…) ws. uznania za użytki ekologiczne, dla przedmiotowego użytku zabrania się: (…).
Jakkolwiek pojęcie „negatywny wpływ” jest pojęciem względnym i podlegającym interpretacji to zważywszy na skalę planowanego przedsięwzięcia (przykładowo: łączna obsada na dz. ew. (…) i (…):w (…) cyklach na rok, co odpowiada 2,880,000 sztuk drobiu rocznie) trudno będzie uzasadnić brak takiego wpływu na przedmiotowy użytek ekologiczny.”

„W świetle konkluzji, iż bilanse terenu zostały sporządzone nieprawidłowo oraz w świetle ich klu-czowego znaczenia dla ustalenia spełnienia wymogów planu z (…) r. w zakresie minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej konieczne jest przedstawienie prawidłowych bilan-sów terenu – por. Załącznik nr (…) przedstawiający stan istniejący, w którym ze względu na fak-tyczny stan użytkowania wydzielono oznaczone kolorami:(…)”

„Pkt (…)
Sprzeczność z planem – zgodnie z ustaleniami planu przepracowane oleje powinny być wy-korzystane do innych celów, tymczasem zgodnie z KIP przynajmniej częściowo zużyte oleje zostaną poddane utylizacji. Powyższe wymaga weryfikacji ustaleń, tak aby wskazywać na ponowne wykorzystanie tych substancji. Równocześnie zwraca uwagę bardzo nietypowe ustalenie planu – co do zasady kwestie przepracowanych olejów nie są regulowane w miej-scowych planach, a tym bardziej nie miało to miejsca w planach powstałych przed 2004 r., które były często bardzo ogólne i nie zawierały tak szczegółowych uregulowań.”

„Wydaje się, że nie ma możliwości przekonania organu administracji, iż dla etapu (…) inwestycji warunek minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej jest spełniony – konieczna jest zmiana planu (bądź zaprojektowanie dodatkowych terenów zielonych, co jednak w oczywisty sposób jest sprzeczne z interesem Inwestora, który dąży do maksymalnego wykorzystania posiadanego terenu).”

„(…) weryfikacja w ramach niniejszego audytu wykazała, że na podstawie uchwały Rady Gminy (…) nr (…) z dn. (…) przystąpiono do sporządzania nowej edycji studium. Jakkolwiek, jak omówiono powyżej, z punktu widzenia Inwestora jakakolwiek zmiana studium nie jest konieczna, tak jest bardzo istotne (jeżeli nowe studium zostanie uchwalone przed nowym planem, to ono będzie wyznaczać zakres możliwych zmian w planie z (…)), aby Inwestor zadbał o niepogorszenie ustaleń w nowym studium względem stanu obecnego. Dozwolony prawem czynny udział w procedurze zmiany studium (składanie wniosków – termin (…)) może wręcz pozwolić na uzyskanie jeszcze korzystniejszych ustaleń stadium niż obecne (przykładowo (…)).”

„Inwestor powinien dążyć do zmiany przedmiotowego planu, celem jego znacznego uelastycznia, a także do doprowadzenia do zgodności stanu istniejącego z obowiązującym miejscowym prawem. Obecny stan nie stanowi, co prawda naruszenia przepisów (…), ale ponad wszelką wątpliwość będzie utrudniać/uniemożliwiać potencjalne przyszłe plany inwestycyjne/modernizacje/remonty/przebudowy etc. (…). W celu rozpoczęcia procedury zmiany planu niezbędne jest (…).
Rekomenduje się równoległe procedowanie zmiany planu oraz procedowanie realizacji etapu I kolejno (w zależności od potrzeb) wg ścieżek nr (…), (…) i (…) opisanych powyżej. Powyższe zabezpiecza w maksymalnym stopniu interes Inwestora – w przypadku braku otrzymania pozwolenia na budowę dla etapu I w oparciu o obecny plan, będą już zaawansowane prace nad jego zmianą.”

„Przedmiotem niniejszego opracowania jest ocena czy dla inwestycji pn. „Przebudowa suszarni wyrobów ceramicznych i hali produkcyjnej wraz z urządzeniami technologicznymi oraz wewnętrzną instalacją gazową” planowaną do realizacji na dz. ew. (…), obręb (…), gmina (…) zastosowanie znajdują ustalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy (…).”

W celu spełnienia wymogu zawartego w §(…) tekstu planu z (…) sporządzono koncepcję funkcjonalno-przestrzenną dla terenu planowanej inwestycji pn. „Rozbudowa zakładu produkcji ceramiki wypalanej w celu zwiększenia wydajności produkcyjnych zakładu produkcyjnego (…) – przebudowa suszarni wyrobów ceramicznych i hali produkcyjnej wraz z urządzeniami technologicznymi oraz wewnętrzną instalacją gazową”.

„Już w obecnym stanie faktycznym, powierzchnia biologicznie czynna zakładu jest na subminimalnym poziomie, co wynika ze specyfiki produkcji – konieczne są liczne utwardzone powierzchnie składowe umożliwiające magazynowanie zarówno półproduktów przygotowanych do przetworzenia jak i produktów gotowych do odbioru. W świetle powyższego realizacja większej niż minimalna ilość terenów zielonych nie jest możliwa. Należy także podkreślić, iż zakład produkcyjny w znacznej części graniczy bezpośrednio z terenem na którym prowadzona jest eksploatacja iłów, na którym powierzchnia biologicznie czynna wynosi ok. 0%. W konsekwencji wnioskowany wskaźnik jest zatem spójny z bezpośrednim sąsiedztwem zakładu.”

„Wnoszę o:
(…)

1. wskazanie, iż zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Centrum” w Jaworznie winna mieć charakter priorytetowy,
2. uwzględnienie obszaru objętego ww. planem, bądź jego fragmentu (w tym z dz. ew. (…), (…) obręb (…)) w katalogu obszarów dla których gmina zamierza sporządzić miejscowe plany lub ich zmiany.”

„(…)W kontekście cytowanego powyżej orzecznictwa brak zmiany ustaleń planu będzie równoznaczny, z odpowiedzialnością odszkodowawczą miasta (…), co winno być wykazane w prognozie skutków finansowych uchwalenia przedmiotowego planu, która stanowi podstawę dla Prezydenta Miasta Łodzi oraz Rady Miejskiej do świadomego podjęcia decyzji o uchwaleniu przedmiotowego planu.”

„Wnosi się, aby przeznaczenie podstawowe terenu (…) stanowiły usługi oraz składy, magazyny, centra logistyczne oraz hale magazynowo - produkcyjne. Wskazuje się że powyższe jest spójne z:

• wydaną decyzją WZ;
• istniejącym zagospodarowaniem w bezpośrednim sąsiedztwie (…);
• istniejącym zagospodarowaniem w dalszym (…).”

„Ze względu na omówioną powyżej nietypową sytuację przestrzenną działek, których dotyczy niniejsza uwaga, wnioskuje się o dodanie ustalenia o charakterze wyjątku od reguły ustalonej w §(…). Przedmiotowy wyjątek winien statuować, iż w przypadku działek znajdujących się w granicach terenu oznaczonego symbolem (…) i równocześnie w granicach terenów (…) lub (…) minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi (…).”

„Proponowaną w niniejszej uwadze nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono jako przedłużenie (…). Powyższe jest racjonalne przestrzennie, należy wskazać, że nie narusza ustaleń studium miasta (…). Zgodnie ze str. (…) studium możliwe jest uściślanie wyznaczonych w studium granic jednostek funkcjonalno-przestrzennych w oparciu o granice ewidencyjne działek.”

„Przedmiotowe tereny nie zostały wskazane w legendzie rysunku projektu planu, co w oczywisty sposób uniemożliwia odczytanie ustaleń w tekście planu, a w konsekwencji stanowi oczywistą przesłankę uchylenia przedmiotowego planu. Wnioskuje się o usunięcie przedmiotowego oznaczenia, bądź czytelne dodanie go do legendy rysunku planu wraz z relewantnymi ustaleniami w tekście projektu planu. W ustaleniach tych należy uwzględnić, iż nieregularny kształt tych powierzchni nie może uniemożliwiać lub znacząco ograniczać racjonalnego zagospodarowanie terenu.”

„Zważywszy na powyższe, jeżeli dany teren jest objęty miejscowym planem, to planowana inwestycja, której istotą jest zbieranie lub przetwarzanie odpadów, może być zlokalizowana tylko i wyłącznie na terenie, którego zgodnie z miejscowym planem przeznaczeniem podstawowym, uzupełniającym bądź dopuszczalnym jest „gospodarowanie odpadami”. Natomiast inwestycja taka nie może być lokalizowana na terenach „P” „Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów”. Powyższe potwierdza także piśmiennictwo:(…)”

„Należałoby wnosić o zwiększenie maksymalnej zabudowy do wysokości 35m, argumentując, że sąsiedni budynek wielorodzinny (teren (…)), ma właśnie taką wysokość.
Dodatkowo należy zwrócić uwagę na przepisy dotyczących zacieniania i tzw. linijki słońca. Ze względu na bardzo bliskie sąsiedztwo 2 budynków mieszkalnych ww. przepisy, zupełnie niezależnie od postanowień miejscowego planu, będą istotnie wpływały na możliwości zabudowy przedmiotowej działki. Konieczna jest szczegółowa analiza i określenie takiej formy (kształtu) zabudowy, która ze względu na swoją wysokość, nie będzie kolizyjna względem wymogów określonych ww. przepisami.”

„Nie ulega wątpliwościom, iż wydana decyzja WZ jest dla Inwestora korzystniejsza, niż ustalenia zawarte w obecnym projekcie planu i istnieje znaczące prawdopodobieństwo, iż ustalenia planu który w przyszłości wejdzie w życie (niezależnie od stopnia uwzględnienia złożonych przez Inwestora uwag do projektu planu) będą także mniej korzystne od wydanej decyzji WZ. Wynika to z faktu, iż miejscowy plan, zgodnie z obowiązującymi przepisami, definiuje cały szereg wskaźników i ograniczeń których nie definiuje decyzja WZ. W konsekwencji rekomenduje się bezzwłoczne przygotowanie i złożenie wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę.”

„Zważywszy, iż jedną z zasad w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest uwzględnianie m.in. walorów ekonomicznych przestrzeni tj. optymalne wykorzystanie przestrzeni oraz uwzględniając fakt, iż działka właściciela położona jest w ścisłym centrum stolicy, wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie (…) stanowi istotne ograniczenie i wnioskuje się o jego podwojenie – tj. ustalenie na poziomie (…).”

„Obecnie projekt planu wprowadza nakaz realizacji wejść do lokali usługowych z trzech stron (wschodniej, południowej i zachodniej). Stanowi to nadmierną, nieuzasadnioną ingerencję w prawo własności, dlatego wnosi się aby ustalony obowiązek dotyczył zlokalizowania wejść od co najmniej jednej z ww. stron.”

„Wnoszę o wprowadzenie do projektu planu ustaleń, które umożliwią:

1. Przykrycie w całości lub części podwórza dachem;
2. Montaż zewnętrznej windy przy ścianie na elewacji oficyny od strony podwórza (odpowiednie zapisy dopuszczające powyższe w definicji linii zabudowy);
3. Powiększenie otworów okiennych do tzw. „okien weneckich” (dolna krawędź okna w pobliżu poziomu podłogi danej kondygnacji) (…);”

„Należy zauważyć, iż usytuowanie drogi publicznej (…) w tym miejscu nie ma racjonalnego uzasadnienia – nie stanowi ona elementu układu komunikacji samochodowej – w szczególności nie zapewni wskazywanego przez autorów projektu planu połączenia ul. (…) z przedłużeniem ul. (…) – skrzyżowanie drogi (…)z pasem jezdnym w Alei (…)dla swojej funkcjonalności wymagałoby całkowitej przebudowy – osie tych ulic są względem siebie istotnie przesunięte – co wiązałoby się ze znacznymi nakładami finansowymi i co nie jest ani planowane, ani konieczne.”

„(…) należy zauważyć, iż na ww. fragmencie planowany wodociąg przebiega równolegle do planowanego kanału ogólnospławnego, jednakże obydwie sieci dzieli odległość ponad (…)m. Nawet przyjmując, iż wskazany na rysunku projektu planu przebieg projektowanych sieci ma charakter informacyjny, to plan winien wskazywać racjonalną zasadę ich lokalizacji (…)”

„Należy podkreślić, że projektowana ulica (…) rozbija południową pierzeję Placu Katedralnego i jednocześnie, w sposób nieuzasadniony ingerując w stan własności, uniemożliwia połączenie komunikacyjne i w zakresie sieci infrastrukturalnych pomiędzy działkami tworzącymi jedną nieruchomość należącą do jednego właściciela – Archidiecezji (…).”

Należy zauważyć, iż projekt planu przewiduje likwidację obecnego parkingu zewnętrznego, a w konsekwencji całkowitą likwidację możliwości parkowania dla celów usługowych. Powyższe ze względu na specyfikę prowadzonej działalności całkowicie wyklucza możliwość dalszego funkcjonowania (…) – właściciela największego lokalu usługowego oraz ogranicza znacznie poniżej potrzeb miejsca parkingowe dla celów mieszkalnych.

„Zasięg terenu ZP wg ustaleń studium uikzp został wskazany na załączniku nr (…) do niniejszej uwagi. Jego powierzchnia wynosi ok. 6,9 ha.
Załącznik nr (…) do niniejszej uwagi prezentuje ten sam obszar w przedmiotowym projekcie planu.
(…)
Zgodnie z ustaleniami szczegółowymi zawartymi w tekście planu dla tych terenów dopuszcza się udział powierzchni biologicznie czynnej równą 60%, co daje powierzchnię 0,8 ha.”

„Wskazany w uwadze zapis wykluczy utrwalanie, rozbudowę bądź realizację usług, których uciążliwość wykracza poza granice działki. Tym samym wykluczona zostanie także realizacja przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu (…) w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (…)”

„Wartości wskaźników powierzchni zabudowy w tekście planu są oderwane od wytyczonych linii zabudowy, które to linie de facto same w sobie wskazują maksymalną powierzchnię zabudowy. Podobnie maksymalna liczba kondygnacji (w połączeniu z maksymalną powierzchnią zabudowy) warunkuje realną maksymalną intensywność zabudowy. Tymczasem w tekście planu wyznaczone wskaźniki intensywności zabudowy wzajemnie się wykluczają.”

„W dniu składania niniejszej uwagi na nieruchomości przy ul. (…) obecnych jest ponad 60 podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, zatrudniających łącznie ok. 390 osób – przy czym jest to tendencja rosnąca, zaś docelowe zatrudnienie po zakończeniu wszystkich remontów powinno wynieść ok. 700 osób. Powyższe stanowi faktyczne zagospodarowanie ww. terenu, które to zagospodarowania podlega ochronie prawnej.”

„W świetle uzyskanych od Inwestora informacji dotyczących charakteru przeznaczenia (powierzchnie produkcyjno-magazynowe) wskazać należy na sprzeczność pomiędzy zamierzeniami inwestycyjnymi, a dopuszczoną wysokością zabudowy – dla działki Inwestora wynosi ona do trzech kondygnacji, maksymalnie 12,0m (por. §(…) tekstu projektu planu). Przygotowano uwagę, wnoszącą o włączenie działki Inwestora do strefy wyższej zabudowy, co wiązałoby się z podwyższeniem maksymalnej wysokości zabudowy do 16,5m.”